Ein Beitrag aus der Immobilien Zeitung Nr. 38/2015 vom 24. September 2015

Die Briten steuern um

Im britischen Immobiliensteuerrecht haben sich, weitgehend unbemerkt, in den vergangenen Monaten mehrere Änderungen ergeben. Einige Neuerungen beseitigen liebgewonnene Begünstigungen für Immobilienanleger und deren Dienstleister. Trotzdem bleibt Großbritannien steuerlich attraktiv. Rechtsanwalt und Steuerberater Oliver Klein gibt einen Überblick.

Vor allem erfolgte die Abschaffung der für ausländische
Investoren geltenden Steuerbefreiung auf Veräußerungsgewinne
von fremdvermieteten Wohnimmobilien. Auf
alle Wertzuwächse seit dem 6. April 2015 ist nun die sogenannte
Capital Gains Tax (CGT) zu bezahlen, und zwar
auch auf Immobilien, die vor diesem Zeitpunkt angeschafft
worden sind. Eine Spekulationsfrist ähnlich dem
deutschen Recht existiert für CGT-Zwecke nicht. Deswegen
unterliegt auch die Veräußerung eines jahrzehntelang
gehaltenen Objekts der Besteuerung.
Für natürliche Personen beläuft sich der Steuersatz auf
bis zu 28%. Davon sind auch Anleger geschlossener Immobilienfonds
betroffen. Angesichts eines Freibetrags
von 11.100 GBP dürften aber die meisten Kleinanleger
verschont bleiben. Anleger mit höheren Anlagevolumina
in Großbritannien werden jedoch unter Umständen
ihre Renditeerwartungen in Zukunft deutlich anpassen müssen.
Um den steuerpflichtigen Gewinn zu ermitteln, stehen
zwei Alternativen zur Verfügung. Entweder der Steuerpflichtige
lässt den Wert der Immobilie zum 5. April 2015
durch einen Sachverständigen bestimmen. Dann unterliegt
nur der über den Wert am Stichtag hinausgehende
Veräußerungserlös der CGT. Oder der Veräußerungsgewinn
wird zeitanteilig auf den Zeitraum vor dem Stichtag
6. April 2015 (steuerfrei) und danach (steuerpflichtig)
verteilt. Welcher der beiden Ansätze sinnvoller ist, lässt
sich nur einzelfallabhängig beantworten. Hat der Steuerpflichtige
das Objekt z.B. teuer eingekauft und hat sich der
Wert zum 5. April 2015 nicht nennenswert erhöht, dürfte
die zeitanteilige Verteilung zum günstigsten Ergebnis führen.
Da für die Bewertung keine Frist vorgesehen ist, kann sie
bei Bedarf auch später nachgeholt werden. Dann empfiehlt
es sich aber, den Zustand des Objekts zum 5. April
2015 angemessen zu dokumentieren, um dem Gutachter eine
verlässliche Wertbestimmung zu erlauben. Bei
großen Objekten sollte jedenfalls eine zeitnahe Bewertung
erfolgen. Damit vermindert sich das Risiko, dass die
Steuerbehörden das Gutachten als unbrauchbar zurückweisen.
Ob von dem Gutachten schließlich Gebrauch
gemacht wird, steht im Ermessen des Steuerpflichtigen.
Wenn die zeitanteilige Verteilung des Gewinns zu einem
günstigeren Ergebnis führt, kann diese trotz eines existierenden
Gutachtens noch gewählt werden.
Verluste aus der Veräußerung britischer Immobilien können
mit entsprechenden Gewinnen verrechnet werden.
Im Rahmen eines Verlustvortrags kann die Verrechnung
mit zukünftigen Gewinnen erfolgen.
Angesichts der skizzierten Neuerungen rückt die Verwendung
von Kapitalgesellschaften mit Sitz und Geschäftsleitung
außerhalb Großbritanniens in den Blick.
Ausländische Kapitalgesellschaften fallen nämlich unter
bestimmten Voraussetzungen nicht in den Anwendungsbereich
der CGT. Mit anderen Worten bleiben für sie Veräußerungsgewinne
weiterhin von britischer Ertragsteuer
befreit. Im Falle eines Anteilverkaufs lässt sich sogar die
„stamp duty“, das britische Pendant zur Grunderwerbsteuer,
sparen. Für Kapitalgesellschaften mit weniger als
sechs Gesellschaftern ist zu beachten, dass die CGT entsprechend
anzuwenden ist, um Missbrauch zu verhindern.
Der Steuersatz beträgt dann allerdings nur 20%.
Trotz oder gerade wegen der Steuervorteile im Königreich
ist bei der Planung solcher Strukturen Vorsicht geboten.
In Deutschland ansässige Investoren können unter Umständen
bei einem steuerfreien Asset-Deal im Königreich
nämlich eine Belastung mit deutscher Ertragsteuer erfahren,
die die Steuerersparnis auf der anderen Seite des Kanals
aufhebt oder gar übersteigt.
Kapitalgesellschaften müssen in Großbritannien gegenwärtig
nur auf die Mieteinkünfte eine Körperschaftsteuer
von 20% abführen. Bis 2020 vermindert sich dieser Satz auf
nur noch 18%. Ab einem zu versteuernden Einkommen
von mehr als 31.785 Euro im Jahr erfahren damit Mieteinkünfte
einer Kapitalgesellschaft eine weitaus günstigere
Besteuerung als dieselben Einkünfte natürlicher Personen,
die dann 40% Einkommensteuer zu tragen haben –
unabhängig davon, ob die Anleger unmittelbar oder über
geschlossene Fonds britische Immobilien halten.
Auch gut bezahlte Dienstleister von Immobilienanlegern
müssen fortan auf alte Begünstigungen verzichten. So
erfolgt seit dem 6. April 2015 eine volle Besteuerung der
als Beteiligungsertrag verkappten Managementgebühren
(„disguised fee income“). Diese Einkünfte sind nun mit
bis zu 45% regulärer Einkommensteuer belastet. Außerdem
soll jede Form von erfolgsunabhängiger Entlohnung
des Managements Einkommensteuer auslösen. Ausdrücklich
sollen nun auch Vorauszahlungen und sogar
darlehensweise an Manager gezahlte Beträge zu besteuern
sein. Unklar ist noch, ob in der Vergangenheit gutgeschriebene,
aber noch nicht ausgezahlte Guthaben noch
die vormaligen Begünstigungen erhalten.
Klassische erfolgsabhängige Gewinnbeteiligungen des
Managements („carried interests“) sind von den neuen
Vorschriften nicht betroffen, vorausgesetzt diese sind erst
beim Erreichen bestimmter Mindestrenditen der Investition
(„hurdle rates“) zu zahlen. In diesem Fall findet weiterhin
die günstigere CGT mit einem Steuersatz von maximal
28% Anwendung. Allerdings ändert sich für „carried interests“ die Bemessungsgrundlage.
Bis zum 7. Juli 2015 durften vom steuerpflichtigen
Gewinn in bestimmtem Umfang Anschaffungskosten
in Abzug gebracht werden, die nicht der
Investmentmanager, sondern die Anleger getragen hatten.
Neuerdings ist aber nur der Abzug tatsächlich vom
Investmentmanager getragener Kosten statthaft.
Ab 6. April 2016 beabsichtigt der britische Steuergesetzgeber,
die Begünstigung der Manager-Gewinnbeteiligungen
nur noch für Investmentfonds mit langfristiger Orientierung
zu gewähren. Für Manager kurzfristig ausgerichteter
Fonds wären dann alle Zahlungen mit der regulären Einkommensteuer
belastet. Hinsichtlich der genauen steuerlichen
Ausgestaltung erfolgt aber bis Ende September
noch eine Anhörung von Experten und Praktikern.
Steuerpflichtige, die in Großbritannien zwar über einen
Wohnsitz verfügen, aber keine britischen Wurzeln haben,
können sich als sogenannte Non-UK domiciled individuals
behandeln lassen. Diese umgangssprachlich Non-
Doms genannten Steuerpflichtigen müssen lediglich ihre
Einkünfte aus britischen Quellen der Einkommensteuer
unterwerfen. Ausländische Einkünfte sind nur zu besteuern,
wenn sie tatsächlich nach Großbritannien fließen.
Verbleiben die entsprechenden Gelder im Ausland, erfolgt
keine Besteuerung. Deutsche Staatsangehörige, die
den Non-Dom-Status genießen, können damit nennenswerte
Einkommensteile steuerfrei vereinnahmen, wenn
sie einen eventuellen Wohnsitz in Deutschland aufgegeben
haben. Von dieser Regelung machen viele in Großbritannien
ansässige Immobilienprofis Gebrauch. Bei international
ausgerichteten Immobilienfonds stammen nämlich nennenswerte
Teile der Einkünfte des Managements aus dem
Ausland, z.B. von Luxemburger Holdings. Auch in erbschaft-
und schenkungsteuerlicher Sicht genießen Non-
Doms beachtliche Privilegien.
Ab dem 6. April 2017 wird das Non-Dom-Regime jedoch
eingeschränkt. Wer innerhalb der letzten 20 Jahre mehr
als 15 Jahre in Großbritannien einen Wohnsitz hatte, soll
seinen Non-Dom-Status verlieren. Wenn eine solche Statusänderung
ins Haus steht, gilt es, den Zufluss ausländischer
Einkünfte vor dem 6.April 2017 zu realisieren oder
eine vorübergehende Aufgabe des britischen Wohnsitzes
zu erwägen. Alles in allem lautet das Fazit für Anlagen im Vereinigten
Königreich: Immobilienanlegern und deren Dienstleistern
sind wichtige Steuerbegünstigungen verloren gegangen.
Deswegen sind zumindest für neue Investments
alternative Strategien zu erwägen. Das gilt vor allem für
große und renditestarke Anlagen. Gleichwohl ist und
bleibt Großbritannien auch in steuerlicher Hinsicht erfreulich
investorenfreundlich.

Der Autor: Dr. Oliver Klein ist Rechtsanwalt und Steuerberater
in der Kanzlei Prof. Klein & von Stahl.

 

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